房地产调研报告4篇

  一、前言

  XX年春节后,金融危机寒意正浓,××房地产业在经济刺激计划和宽松货币政策的重要宏观背景下率先走出低谷,各级政府出台的房地产相关政策起到了积极的作用。至XX年末,有关房地产调控的政策仍在不断推出,火热的房地产市场正出现微妙变化。

  盘点XX年,可以用三个关键词来描绘××房地产业发展图谱:调整、回暖、火爆。与此同时,房价涨幅过快的问题也随之显现,房地产开发投资和新开工量仍显不足,市场供给整体偏紧,房地产金融贷款集中度偏高等问题应引起关注。

  二、XX年房地产调控政策回眸

  (一)年初:贯彻房地产优惠政策刺激房市。XX年末××市政府相关部门根据中央精神,及时出台《关于调整市区房地产交易环节税收政策》、《关于进一步降低居民购买和转让住房税收负担政策》、《关于促进我市房地产业健康稳定发展的实施意见》。其核心内容主要为:下调购买普通住房契税税率、暂免个人买卖印花税和营业税、免征个人转让出售的土地增值税、降低购房首付比例和个贷利率。XX年1月3日,四大国有银行宣布,只要XX年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质房贷客户,原则上都可以申请七折优惠利率。2月10日,继农业银行出台房贷细则后,工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折优惠利率的实施细则,随后不久,其他银行的优惠政策细则相继出台,为楼市回暖蓄积了政策基础。

  (二)年中:加大土地供给,整顿市场秩序。进入第二季度,楼市迅速回暖,房地产开发企业表现出强烈的拿地意愿并频频出手,开始了继XX年之后的新一轮购地高潮。××市政府采取了加大土地供应,平衡土地供求的措施, 6月1日,市发改、规划、建设、国土、房管、人防六部门联合发布了《关于促进房地产项目开工建设的措施》(扬政房〔XX〕58号)。新措施具体内容包括:一是全面梳理分析市区未开工土地情况;二是充分用好土地政策,切实减轻企业负担;三是调整建设规费和人防费的收取时间;四是建立审批会商机制,提高办事效率;五是鼓励地下空间的开发利用和节能环保材料的应用;六是及时向企业通报市场运行情况。5月11日、13日,国土资源部分别发布《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》(国土资发〔XX〕56号)、《国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知》,要求各级国土资源管理部门从保增长、保民生、保稳定的高度出发,认识保障性安居工程的重要性,重点抓好城市廉租住房和林区、垦区、矿区棚户区改造,以及农村危房改造、游牧民定居建设用地的供应管理工作,确保保障性安居工程的顺利落地;加快编制和修编当年及XX-XX年保障性住房用地供应计划,统筹协调及时调整土网地供应结构,扩大民生用地的比例,确保保障性住房用地的需求。5月27日,国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自XX年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调,已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平,从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。5月21日,国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》,对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。6月10日,国土资源部强调,“小产权房”实质是违法建筑,违反土地管理法律,违反城乡规划、建设管理的法律,违反相关政策,各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。

  (三)年末:防范泡沫扩大,遏制房价过快上涨。11月10日,国土资源部和国家发展改革委共同发布《限制用地项目目录(XX年本增补本)》和《禁止用地项目目录(XX年本增补本)》,规定商品住宅用地的宗地出让面积小城市(镇)不超过7公顷,中等城市不超过14公顷,大城市不能超过20公顷。此举可有效防范土地闲置,缩短开发商占地周期。12月9日,国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施,将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,遏制炒房现象。国办发〔XX〕131号文件中的四大税种的优惠措施,只有营业税优惠取消,契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。政府调控房市采取了平稳的步骤。12月14日,国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施,明确提出:“加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头”,同时强调“地方政府要切实负起责任”。为保持房地产市场的平稳健康发展,会议要求,坚持增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则,继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。12月17日,财政部、国土资源部、人民银行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地网出让收支管理的通知》(财综〔XX〕74号),将开发商拿地首付款比例提高到五成,且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。

  三、XX年我市房地产发展现状

  (一)房地产开发投资低位徘徊上行。XX年,××房地产开发投资129.5亿元,同比下降5.9%,较当年最低点回升9.1个百分点,比前三季度提高了4.2个百分点(如图1所示),占全社会固定资产投资的比重为12.3%,比前三季度提高了2.2个百分点。

  图1

  市区共完成房地产开发投资68.2亿元,同比下降16.8%,占全市房地产开发总量的59.0%;四县(市)共完成开发投资61.4亿元,同比增长10.1%,占全市房地产开发总量的41.0%。投资额与上年同期比较,只有江都、宝应保持增长,降幅较大的有广陵、开发区和仪征(详见下表)。

  XX年××市及县(市、区)房地产开发投资情况

  房地产开发投资完成额(万元)

  同比增长(%)

  ××市

  1295292

  -5.9

  市区

  681550

  -16.8

  广陵区

  90922

  -25.1

  邗江区

  310264

  -6.5

  维扬区

  169321

  -7.4

  开发区

  111043

  -16.6

  县(市)

  613743

  10.1

  宝应县

  137024

  7.9

  仪征市

  82771

  -19.4

  高邮市

  85222

  -7.7

  江都市

  308725

  40.8

  从房地产投资构成情况看,XX年,商品住宅完成投资106.3亿元,同比下降2.3%;办公楼完成投资1.8亿元,同比下降43.0%;商业营业用房完成投资额14.8亿元,同比下降19.3%;其他用房完成投资额6.6亿元,同比下降10.1%。商品住宅、办公楼、商业营业用房、其他用房分别占房地产开发投资额比重为82.1%、1.4%、11.4%、5.1%,只有商品住宅投资比重同比略有提高(见下表)。

  XX年××房地产开发投资结构表

  投资额(亿元)

  占开发投资比重(%)

  比重同比增减(%)

  房地产开发投资

  129.5

  —

  —

  其中:商品住宅

  106.3

  82.1

  3.1

  办公楼

  1.8

  1.4

  -0.9

  商业营业用房

  14.8

  11.4

  -1.9

  其他用房

  6.6

  5.1

  -0.2

  (二)房地产建设规模“二升一降”。随着××市六部门促进新开工措施的出台和销售市场的不断升温,市场供应已经发生积极变化,施工面积、竣工面积保持一定规模的增长,新开工面积同比下降,但下降幅度逐渐收窄。

  XX年,全市商品房施工面积1339.6万平方米,同比增长16.5%;其中住宅面积1055.1万平方米,同比增长10.8%;办公楼27.1万平方米,同比增长11.7%;商业营业用房186.3万平方米,同比增长46.8%。

  商品房竣工面积505.9万平方米,同比增长28.2%;其中住宅面积434.3万平方米,同比增长25.5%;办公楼10.6万平方米,同比增长104.8%;商业营业用房49.0万平方米,同比增长59.9%。

  商品房新开工面积494.1万平方米,同比下降11.6%;其中住宅面积391.9万平方米,同比下降13.0%;办公楼7.5万平方米,同比下降39.7%;商业营业用房63.0万平方米,同比下降1.7%。

  XX年××商品房开发建设情况如图2所示:

  图2

  (三)新政助XX年商品房销售增势强劲。4月份市场回暖以来,市场交易呈现持续火爆局面,各项促进房地产交易的政策累计效应得到进一步显现。XX年,全市商品房共销售514.7万平方米,同比增长69.1%。其中,住宅销售面积466.8万平方米,同比增长75.3%;办公楼销售面积6.6万平方米,同比增长5.5%;商业营业用房销售面积37.2万平方米,同比增长40.9%。商品房销售额225.5亿元,同比增长105.0%;其中住宅销售额198.6亿元,同比增长120.2%;办公楼销售额3.6亿元,同比下降5.5%;商业营业用房销售额22.4亿元,同比增长51.1%。

  图3

  (四)开发资金到位情况良好,资金紧张状况有所缓解。随着商品房销售逐步回升,成交量显著增加,开发企业资金回笼速度加快,全市房地产开发资金到位情况良好。XX年,全市房地产开发企业到位资金总量为195.1亿元,同比增长6.6%,其中本年到位资金为176.0亿元,同比增长6.3%;上年末结余资金为19.1亿元。到位资金总量的增速高于去年同期7.7个百分点。XX年开发资金来源数为同期开发投资完成额的1.5倍,高于XX年同期1.3倍的水平。再从本年到位资金中的其它资金来源情况看,XX年,全市房地产开发企业的其它资金来源为103.0亿元,同比增长4.1%。资金来源的稳定充裕为开发投资再度提速提供了有力保障,特别是从资金结构来看,以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金增速不断加快,所占比重不断提高,反映出当前大部分房地产开发企业利用销售收入进行循环投资的良好态势,资金流转顺利有望进一步提升企业开发信心,进而促进全市房地产开发投资再度提速。

  XX年××房地产到位资金结构情况如图4所示:

  图4

  (五)土地市场价量齐增。XX年,全市土地市场呈现出价量齐增走势。市区全年出让土地125宗,其中招拍挂土地102宗,较XX年分别增加13宗、26宗。土地成交面积428.89万平米,同比增长15.08%,土地成交价款64.78万平米,同比增长52.03%。土地成交均价大幅上涨,XX年土地成交均价1510元/平米,同比增加367元/平米,增幅达32.11%。外资成交土地大幅减少,成交面积8.72万平米,成交价款2.20亿元,同比分别下降55.17%、51.86%(详见图5、图6)。

  图5 市区出让土地面积情况 图6 市区土地成交价款

  四、房地产新政对XX年市场影响的分析

  (一)房地产新政累积效应得到进一步显现。XX年四季度以来,我市根据中央精神及时出台了有效的房地产新政,各部门又在原有基础上不断完善和细化各种政策措施,前后共出台四项楼市新政,同时加大金融支持服务力度,降低公积金贷款首付比例,首付房款比例由30%调整为20%,贷款最高额度由25万元调整为35万元,贷款最长期限由20年调整为30年,缩短二套房贷和二手房交易营业税免征年限,并将全额征收改为差额征收等等。这些政策措施效果的显现,有效降低了购房者的购房成本,缓解了开发商的资金压力,无论是对房地产开发企业还是消费者来说都是重要利好,既增强了信心,又得到了实惠。从目前的情况来看,在经过几个月的运行后已产生了积极的效果,为房地产市场快速回暖起到了积极的推进作用。

  (二)房地产开发企业应对市场变化措施积极有效。XX年下半年末,针对房地产市场出现的房地产开发投资、商品房销售持续下降的新情况,全市房地产开发企业主动调整开发战略和市场营销策略,采取了各种优惠促销措施,极大地刺激了居民的购房欲望和消费热情,使得成交量大幅增长。

  (三)城镇居民收入增长较快,消费信心和购买力有所增强。全市城镇居民人均可支配收入保持较快增长态势,XX年,人均达19500元,同比增长12.0 %。居民收入的增长,加上上年处于观望状态的刚性需求的释放,再加上一系列暖市新政的进一步落实到位,XX年以来××居民的消费信心、还贷能力和购房能力显著提升,使得购房欲望和意愿得到进一步释放。

  五、当前值得关注的三个问题

  (一)商品房新开工面积近几年首次出现连续下降。受XX年商品房销售持续下降的影响,XX年,全市商品房累计新开工面积为494.1万平方米,同比下降11.6%,降幅比前三季度缩小了25.2个百分点。据分析,XX年以来商品房新开工面积出现下降的主要原因,一是部分开发企业对当前经济形势判断较为保守,投资比较谨慎,开发速度明显放慢;二是由于XX年同期基数增速高(XX年全市新开工面积559.0万平方米)。如果新开工面积出现持续下滑态势,不但会影响到今后的市场供应量,也会影响到房地产开发投资的总量规模和速度,对全市保投资、促增长也会造成不利的影响,因此,值得引起我们高度关注和重视。

  (二)房价高位运行,可能对商品房销售形成新的制约。随着商品房销售的较快增长,市场回暖迹象趋于明显,部分开发企业和新增楼盘出现了价格上涨。据反映,在成交量稍有起色之后,从XX年3月份开始,××市区新建住房及二手房价格同比均有明显增长,尤其是商品住房价格增长速度明显偏快。到了8月份,一些楼盘出现了“坐地涨价”的现象。从全市商品房平均成交价格来看,XX年××全市商品房平均合同成交价格为4333.4元/㎡,同比上涨19.9%;商品住宅平均合同成交价格为4159.3元/㎡,同比上涨24.3%。其中市区商品房平均合同成交价格为5416.7元/㎡,同比上涨13.7%;商品住宅平均合同成交价格为5311.7元/㎡,同比上涨19.3%。县市区商品房平均合同成交价格为3295.7元/㎡,同比上涨2.1%;商品住宅平均合同成交价格为3094.0元/㎡,同比上涨2.9%。在市区,出现了诸如:帝景蓝湾、桐园、运河壹号公馆、江南一品、公园一号等7000-8000元/㎡的高价楼盘。促成房价上涨过快的因素是多方面的,一是销售的火爆使得开发企业加快了房屋销售价格的提价速度和提价幅度;二是土地成交价格明显拉升,提高了开发企业和购房者房价上涨的预期;三是住宅品质的提高使得建设成本不断增加;四是市场供给的总量和结构失衡矛盾突出。房地产市场的价格偏快增长一旦与房市供给矛盾形成互动、甚至相互强化,必将会对房地产市场长期稳健发展构成极大威胁,造成泡沫增加。

  (三)房地产行业贷款集中度过高。XX年4月份以来,随着××市房地产市场的逐步回暖,银行业机构逐步加大了对房地产行业的信贷投放,不论从信贷审批流程及信贷投放速度均有所加快,房地产贷款快速增长。XX年末,××市房地产贷款余额308.1亿元,达到的历史高点,占人民币贷款余额比重为24.4%,较上年同期增加了3.5个百分点,比年初增加122.4亿元,占全部贷款余额新增数的37.9%。其中,房地产开发贷款余额增加28.5亿元,个人住房贷款余额增加90.3亿元。房地产贷款增长过快、各银行业机构房地产信贷授信集中度过高的风险应引起重视。

  六、促进我市房地产健康发展的几点建议

  (一)促进并保持我市房地产业健康、持续发展具有十分重要的现实意义。第一,房地产业作为城市经济发展的支柱产业,在城市经济中的地位举足轻重。XX年,我市房地产的主要行业税费(营业税、企业所得税、土地增值税、契税)占到全市财政收入39.4%。可见房地产业在全市经济发展中的支柱作用明显。如果房地产业下滑,将会对全市经济造成很大的不利影响。第二,房地产业对相关行业具有很强的带动力。房地产业与其他行业关联度高,可谓牵房地产业一发而动全市经济全身。房地产业与上游的水泥、钢材等建材行业,下游的家装、家电,相关的金融、建筑、运输、批发零售、住宿餐饮等行业息息相关,如果房地产业出现严重问题,必然拖累其他行业经济的发展。第三,房地产业在拉动就业,拓宽创造就业渠道方面发挥重要的作用。据了解,“每年住房在拉动就业上大概每一万平方米可以提供100个就业岗位”。当前大中专毕业生、下岗人员、新增的劳动力、大量返乡的农民工都要就业。我市面临空前严峻的就业形势。虽然劳动力成本可能有所下降,但就业已经成为最棘手、最难解决的问题。房地产业的健康发展是整个经济正常发展的基础,是增加就业岗位的最大推动力。

  (二)加快政策调整,给予行业宽松发展空间。经济数据好转之时将是房地产优惠政策退出之日。XX年12月“国四条”等密集的房地产调控政策出台,给XX年房地产市场调控拉开了序幕。XX年调控的核心是鼓励自住性刚性需求购房,特色是频繁微调,却不指向物业税、加息等核心政策。因此,政府在引导舆论、制定政策方面应该更坚定地用市场化标准,给行业和企业的发展提供一个宽松稳定的环境,为未来房地产行业继续繁荣稳定奠定基础。

  (三)规范土地市场,引导房地产企业科学合理利用现有的可开发土地。从规划、用地及税费优惠等方面引导鼓励社会投资,发展以中小户型(户型面积在120平方米以下)为主的房地产项目,加大廉租房和政府保障性住房建设,以满足绝大多数市民的住房需求。房价过高依然是阻挡市场成交有效放大的直接障碍,也是消费者观望的根本原因。普通消费者依然无法承受当前的房价,而事实上当前的房价仍然包含着较大的利润,一方面如果开发商愿意让利于消费者,二者之间的诉求达到一个合理的平衡,房地产长期积累的矛盾就能得到有效消除;另一方面开发商还需要在土地储备和房屋开发上进行合理规划,防范资金链断裂,以促进房地产市场的平稳健康发展。

  (四)稳定就业和增加居民收入。房地产市场的发展关键在市场成交量,而市场成交则有赖于市场消费能力。因此,居民就业和收入状况对房地产行业的消费非常关键。

  (五)创造较好的房地产开发环境。政府要不断加大投入,着力改善道路、交通等城市基础设施,加强教育、卫生、文化等民生工程建设,创造良好的人文居住环境,以吸引实力更强的房地产企业入驻开发。

  七、对XX年我市房地产业发展的基本判断

  XX年房地产市场复苏以来的持续火爆局面使得房地产市场供给整体偏紧,市场价格增幅偏快以及房地产开发投资和新开工面积等先行指标仍处于负增长区域等因素,将对我市XX年房地产市场发展产生一定的负面影响。近期,国家对房地产市场价格过快增长问题表示关注, 但作为二线城市的××市房地产市场价格不会做出过度调整,预计我市在市场供给逐步回升后,市场供求将趋于理性,XX年房价将从偏快上升转为逐步走稳。国家适度宽松货币政策的背景下,各金融机构将继续保持对房地产行业的信贷合理投放,积极对普通住房开发特别是保障性住房建设加大信贷支持力度。可以预见,XX年,我市房地产业在新一轮宏观调控下将呈现良性发展态势。

房地产市场调研报告 房地产调研报告(2)

  “两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用,房地产业直接税收占到总税收的15%左右,相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入,则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快,房地产业对税收的支柱作用会更加明显。

  近期,中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策,对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说,政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状,客观分析政策对房地产走势的影响,从而研究提出相应的对策建议,对保持我区房地产市场的持续健康发展,具有重要意义。

  一、我区房地产市场发展现状

  今年1-6月,我区房地产业实现税收5亿元,同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元,其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米,销售100万平方米。今年以来,我区房地产业发展呈现以下特点:

  1、房产投资保持较高增速

  我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头,1-6月,房地产开发平均增速为42.2%,具体走势见图一。其中,住宅建设在房地产开发投资中的地位突出,占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高,2-6月累计增速分别为:2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。

  2、房产销售势头回落明显

  今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势,2-6月的增速走势见图二:

  从商品房预售情况来看,回落趋势明显。1-6月全区预售3940套,总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态,3月份我区商品房预售出现了一次明显下降,4月份仅售出474套,总面积6.5万平方米,与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平,每月预售385套,总面积5万平方米左右。

  3、房产平均价格持续走高

  虽然今年年初开始,中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策,但年后,房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情,由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响,我区房价也呈持续走高的态势。

  自年开始,我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升,房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前,我区新建商品房均价已达5590元每平方米,同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米,同比上升47%。

  二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响

  由于房地产价格持续上涨,房地产市场投机成份严重,中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点,市也出台了多项有关政策,加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市:

  中央:

  ——土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》,规定各地要根据房地产市场变化情况,适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的地方,适当提高居住用地在土地供应中的比例,着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。

  ——房贷利率调整。3月16日,央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策,规定对房价上涨过快城市或地区,可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%,并实行住房贷款下限管理,将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

  ——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文,规定XX年6月1日后,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税,同时规定凡在XX年6月1日以后购买非普通住房的,按3%全额征收契税。

  :

  ——房地产发展目标调整。XX年市《政府工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。

  ——房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作,于2月18日推出“网上二手房”试运转,增强房地产信息的透明度,并出重拳打击违规炒作房产的企业。

  ——房地产供应结构调整。大力调整供应结构,加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。XX年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。

  从短期看,宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响,从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时,平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重,房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩,我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。

  但从长期看,宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素,达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的,有利于我区房地产市场的持续健康发展,主要将起到以下几方面的作用:

  ——合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策,减少房地产市场中的投机成分,显露市场真实需求量,合理引导房地产投资开发量。同时,通过严格土地供应,有效防止过度开发的情况发生。

  ——缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量,调整房地产供应结构,满足普通老百姓的住房需求,有效缓解房地产业的供求矛盾。

  ——适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应,我区房地产价格仍将继续走高,但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价,使其涨幅趋于稳定。

  三、积极应对,保持我区房地产市场持续健康发展

  总的来说,由于我区房地产市场发展基数相对较低,近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇,从长远来看,我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段,走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展,当前要注意以下几点。

  1、加强房地产价格监测工作

  及时掌握我区房地产价格动态和走势,建立起科学有效的房价监测和预警体系,加强对房地产市场的调控,维护房地产市场价格秩序,促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格,新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作,将出让土地面积、房地产开发投资额,新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率,市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动,及时提出预警建议。

  2、加强房地产项目的跟踪管理工作

  建立房地产项目的跟踪联系网络,及时反馈项目的进展情况,以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目,并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权,同时,严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关,严格审查房地产开发企业的资质条件,对抽逃注册资本金、项目资本金,无证或超范围从事房地产开发经营的行为,要依法严厉打击。

  3、有计划有步骤的规划房地产开发

  结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产,根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划,合理预留开发空间,以达到通过城市规划来引导房地产开发,带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控,通过房地产市场的信息透明化,培育和发挥房地产行业协会的作用,引导房地产企业掌握市场状况,根据市场运行状况合理安排开发计划。

  4、合理引导住房主体需求

  中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求,市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设,同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机,积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜,改善住宅供应,完善住宅功能,提高住宅质量。同时,结合我区开发建设和城市化进程实际,引导居民对住房的理性消费,推动主体需求的合理化。

关于我市房地产市场调研报告 房地产调研报告(3)

  今年以来,在国家扩大内需、促进房地产市场健康发展的一系列利好政策,特别是在我市“房产新政”影响和带动下,我市房地产市场明显活跃,开发投资逐渐向好,商品房销售持续上升,政策效应进一步显现。

  一、 当前我市房地产发展现状

  (一)房地产开发投资处于低位调整中。1-11月,我市房地产开发投资94.9亿元,同比下降9.0%,较今年最低点回升近6个百分点,比三季度提高了1.1个百分点(如图1所示),占全社会固定资产投资的比重为10.0%,比三季度下降0.1个百分点。

  市区共完成房地产开发投资56.0亿元,同比下降19.7%,占全市房地产开发总量的59.0%;四县(市)共完成开发投资38.9亿元,同比增长12.4%,占全市房地产开发总量的41.0%。投资额与上年同期比较,只有江都、宝应保持增长,降幅较大的有广陵、开发区和仪征(详见下表)。

  从房地产投资构成情况看,1-11月,商品住宅完成投资78.4亿元,同比下降8.7%,占房地产开发投资额比重为82.6%;办公楼完成投资1.2亿元,同比下降21.7%;商业营业用房完成投资额10.5亿元,同比下降23.5%;其他用房完成投资额4.8亿元,同比增长48.4%。办公楼、商业营业用房、其他用房分别占房地产开发投资额比重为1.3%、11.0%、5.1%,商品住宅投资、其他用房占比重同比略有提高(见下表)。

  1-11月房地产开发投资结构表

  投资额(亿元)  占开发投资比重(%)  比重同比增减(%)  房地产开发投资

  94.9  —  —  其中:商品住宅

  78.4  82.6  0.2  办公楼

  1.2  1.3  -0.1  商业营业用房

  10.5  11.0  -2.1  其他用房

  4.8  5.1  1.9

  (二)房地产建设规模“二升一降”。随着我市六部门促进新开工措施的出台和销售市场的不断升温,市场供应已经发生积极变化,施工面积、竣工面积保持一定规模的增长,新开工面积同比下降,但下降幅度逐渐收窄。

  1-11月,全市商品房施工面积1135.9万平方米,同比增长13.6%;其中住宅面积887.4万平方米,同比增长4.1%;办公楼26.7万平方米,同比增长75.5%;商业营业用房161.7万平方米,同比增长52.5%。竣工面积276.7万平方米,同比增长43.9%;其中住宅面积241.7万平方米,同比增长40.0%;办公楼5.0万平方米,同比增长143.2%;商业营业用房25.5万平方米,同比增长111.1%。新开工面积293.0万平方米,同比下降22.7%;其中住宅面积224.7万平方米,同比下降30.0%;办公楼7.4万平方米,同比增长117.3%;商业营业用房39.7万平方米,同比下降8.6%。

  (三)新政助今年商品房销售增势强劲。1-11月,全市商品房共销售313.1万平方米,同比增长58.5%。其中,住宅销售面积286.8万平方米,同比增长64.7%;办公楼销售面积3.8万平方米,同比增长92.5%;商业营业用房销售面积20.3万平方米,同比增长8.0%。商品房销售额147.6亿元,同比增长92.1%;其中住宅销网售额130.8亿元,同比增长103.2%;办公楼销售额2.2亿元,同比增长116.9%;商业营业用房销售额14.0亿元,同比增长27.6%。

  (四)开发资金到位情况良好,资金紧张状况有所缓解。今年以来,随着商品房销售逐步回升,成交量显著增加,开发企业资金回笼速度加快,全市房地产开发资金到位情况良好。1-11月,全市房地产开发企业到位资金总量为149.5亿元,同比增长12.5%,其中本年到位资金为131.2亿元,同比增长13.3%;上年末结余资金为18.4亿元。到位资金总量的增速高于去年全年增速1.1个百分点。今年开发资金来源数为同期开发投资完成额的1.6倍,高于去年同期1.3倍的水平。再从本年到位资金中的其它资金来源情况看,1-11月,全市房地产开发企业的其它资金来源为76.2亿元,同比网增长19.2%,其中定金及预收款和个人按揭贷款同比分别增长32.2%和87.2%。到位资金增速加快表明今年以来随着商品房销售的活跃,企业回笼资金情况良好。

  二、房地产新政对市场影响的分析

  1、房产新政累积效应得到进一步显现。去年四季度以来,我市及时出台了有效的“房产新政”,今年以来各部门又在原有基础上不断完善和细化各种政策措施,共出台四项楼市新政,其中包括《关于调整市区房地产交易环节税收政策》、《关于进一步降低居民购买和转让住房税收负担政策》、《关于促进我市房地产业健康稳定发展的实施意见》、《关于促进项目新开工的政策措施》,同时加大金融支持服务力度,降低公积金贷款首付比例,首付房款比例由30%调整为20%,贷款最高额度由25万元调整为35万元,贷款最长期限由20年调整为30年,缩短二套房贷和二手房交易营业税免征年限,并将全额征收改为差额征收等等。这些政策措施效果的显现,有效降低了购房者的购房成本,缓解了开发商的资金压力,无论是对房地产开发企业还是消费者来说都是一种利好,增强了信心、得到了实惠。从目前的情况来看,在经过几个月的运行后已产生了积极的效果,为房地产市场快速回暖起到了积极的推进作用。

  2、房地产开发企业应对市场变化措施积极有效。去年下半年以后,针对房地产市场出现的房产投资、商品房销售持续下降的新情况,全市房地产开发企业主动调整开发战略和市场营销策略,采取了各种优惠促销措施,极大地刺激了居民的购房欲望和消费热情,使得成交量大幅增长。

  3、城镇居民收入增长较快,消费信心和购买力有所增强。全市城镇居民人均可支配收入保持较快增长态势,XX年1-11月,人均达17878元,同比增长12.0%。居民收入的增长,加上“80后”的结婚用房,另一方面,积累了去年处于观望状态的刚性需求,再加上一系列暖市新政的进一步落实到位,今年以来全市居民的消费信心、还贷能力和购房能力显著提升,使得购房欲望和意愿得到进一步释放。

  三、当前值得关注的两个问题

  首先,商品房新开工面积近几年首次出现下降之势。受去年商品房销售持续下降的影响,今年1-11月累计,全市商品房新开工面积为293.0万平方米,同比下降22.7%,降幅比三季度仅缩小了14.1个百分点。据分析,今年以来商品房新开工面积出现下降的主要原因,一是当前部分开发企业对当前经济形势判断较为保守,投资比较谨慎,开发速度明显放慢;二是由于去年同期基数增速高(去年1-11月全市新开工面积379.1万平方米)。如果新开工面积出现持续下滑态势,不但会影响到今后的市场供应量,也会影响到房地产开发投资的总量规模和速度,对全市保投资、促增长也会造成不利的影响,因此,值得引起我们高度关注和重视。

  其次,房价高位运行,可能对商品房销售形成新的制约。随着商品房销售的较快增长,市场回暖迹象趋于明显,部分开发企业和新增楼盘出现了价格上涨。据反映,在成交量稍有起色之后,从3月份开始,有部分楼盘开始提价,到了8月份,一些楼盘出现了“坐地涨价”的现象。从市区商品房平均成交价格来看,今年1-11月市区商品房平均合同成交价格为5375.35元/㎡,同比增长12.3%,其中商品住房平均合同成交价格为5254.95元/㎡,同比上涨17.62%。在市区,出现了诸如:帝景蓝湾、桐园、运河壹号公馆、江南一品、公园一号等7000-8000元/㎡的高价楼盘。商品房价格的上涨大大超过了人民收入的增长,势必对销售形成新的制约。

  四、促进我市房地产健康发展的几点建议

  1、加快政策调整,给予行业宽松发展空间。目前××市出台的《关于促进我市房地产市场平稳健康发展有关问题的通知》,主要涉及保障性住房、普通商品房、购房税费、住房贷款等方面内容,政策带有放松行业发展环境的性质。因此,政府在引导舆论、制定政策方面应该更坚定地用市场化标准,给行业和企业的发展一个宽松稳定的环境,为未来房地产行业继续繁荣稳定奠定基础。

  2、政府应规范土地市场,引导房地产企业合理科学利用现有的可开发土地。从规划、用地及税费优惠等方面引导鼓励社会投资,发展以中小户型(户型面积在120平方米以下)为主的房地产项目,加大廉租房和政府保障性住房建设,以满足绝大多数市民的住房需求。房价过高依然是阻挡市场成交有效放大的直接障碍,也是消费者观望的根本原因。普通消费者依然无法承受当前的房价,而事实上当前的房价仍然包含着较大的利润,一方面如果开发商愿意让利于消费者,二者之间的诉求达到一个合理的平衡,房地产长期积累的矛盾就能得到有效消除;另一方面开发商还需要在土地储备和房屋开发上进行合理规划,防范资金链断裂,以促进房地产市场的平稳健康发展。

  3、稳定就业和增加居民收入。房地产市场的发展关键在市场成交量,而市场成交则有赖于市场消费能力。因此,居民收入和就业状况对房地产行业的消费非常关键。

  4、创造较好的房地产开发环境。政府要不断加大投入,着力改善道路、交通等城市基础设施,加强教育卫生、文化等民生工程建设,创造良好的人文居住环境,以吸引实力更强的房地产企业入驻开发。

房地产调研报告范文 房地产调研报告(4)

  关注民生,让百姓实现“住有所居”的目标,是党委、政府的中心工作之一,也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因,促进榆林房产业的健康有序发展,按照XX年榆林市政协总体工作安排,环资委就金融危机对我市房地产业的影响,向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料,并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动,视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会,就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后,又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会,认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下:

  一、我市房地产市场的主要表现及原因分析

  1、房价起伏较大,楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚,撤地改市特别是XX年以后逐步发展壮大,多以本土企业为主,一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出,消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期,加之中国宏观经济利好的影响,榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下,在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象,各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大(见图2),充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来,榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响,XX年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡,空置率约为63%,交易量大幅下降,开发量明显下滑。XX年全市房地产上市交易面积67.6万㎡,交易额17.9亿元,交易面积较上年下降近40%,开发量下降10%,到XX年第一季度,更是跌到了低谷,下降了63.1%。7县区XX年第一季度较去年第四季度下降了61%,到了第二、三季度强势反弹,7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%,促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力:一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩,保持经济增长,稳定宏观经济形势,国家出台了不少扶持政策,增强了消费者的购房积极性。同时,相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情,进而引燃了XX年三季度楼市的大爆发。同时,银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末,全市金融机构各项存款余额已达1092亿元,居全省第二,较年初增加206亿元,较年初增加137亿元,增长29.35%,同比多增76亿元,增量已相当于XX年全年的181.75%,增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末,全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元,较年初新增4亿元,其中,6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合

  国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实,创新金融服务品种,增加了对居民消费的信贷投入,有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。

  2、区域发展不平衡,南北差异较大。由于我市经济南北差异较大,作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场,绥、米、子等南部

  6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时,房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县XX年-XX年全县共建成商品房面积60万㎡,房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上,南部县区的房价则普遍较低,基本和我市的人均收入水平相一致。

  3、投资型购房减少,消费者趋于理性。XX年以来,受诸多因素的影响,特别是房价的过快增长,导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目,助推了房价的强势上涨。但从XX年第三季度以来,受金融危机影响,榆林的房地产市场出现了持续低迷,投资型购房客户明显减少,一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性,房地产市场更是一种刚性需求在推动,泡沫成份在逐步减少,榆林的房地产市场正在逐步走向规范,走向成熟。

  4、土地价格大幅上升,土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从XX年起实施,随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化,土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道,土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂,工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度,土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛,其土地价格逐步抬高,开发成本大幅上升(见表4):

  XX年以前,榆林城区土地价格亩均价为57.43万元,而XX—XX每亩均价为207.4万元,XX年亩均价94.1万元,基本与XX年以前持平,土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查,XX年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动,现在建和销售的商品房,是以前的储备土地。XX年金融危机以来,房地产企业均未冒然购地,他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断,土地购买热情不高,对土地价格的心理预期不是很乐观,导致土地需求锐减,土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨,土地开发成本大幅提高。榆林市房地产开发企业的土地购置费用,从XX到XX年呈现先高后低的趋势,从高速增长到大幅回落。XX年至XX年,榆林市房地产市场持续火爆,土地购置费用快速增长,增速达到1.7倍;之后受市场影响,房地产投资热情减弱,使得XX年至XX年土地购置费用有较大幅度下降,同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格(现价),从XX年的2050元/㎡上升到XX年的2394元/㎡,上涨了344元/㎡,涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看,土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素:一是随着居民生活质量的不断提升,居民住房以旧换新、以小换大,住房的更新换代成为时尚。与此同时,XX年股市持续低迷,存款利率较低,房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此,经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看,随着近几年以来的土地储备和“招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度的实施,增加了土地出让的透明度,增大了土地获取价格,从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响,增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善,也增加了商品房建设成本,促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备,是将“生地”变为“熟地”资金的投入,进行土地平整等“七通一平”的过程。从XX年—XX年,每平方米土地开发成本由263元上升到794元,增加了531元。

  5、房地产资金来源借贷比重增加,自筹资金比重减少。XX年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中,国内贷款占到17%,到XX年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到XX年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下,我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升,也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。XX年国内贷款达到48%,企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%

  企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降,反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态,人心的稳定及市场信心的重建都需要时间,目前房屋销售仍处于调整期。

  面对金融危机的严重影响,市委、市政府审时度势,沉着应对,制定了有针对性的政策和措施,对全市工业经济运行实施政府干预,在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头,加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施,榆林的房产企业逐步走出低谷,从第二季度开始,榆林的房地产受国家调控政策的推动,投资者信心显著增强,销售额明显增加,房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来,对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。

  二、基本情况

  近年来,随着住房制度改革的不断深化,我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系,基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题,居住条件得到了很大改善,房地产市场进一步得到完善。

  XX年至XX年10月份,全市共建成商品房面积210.6万㎡,完成销售面积136.8万㎡,空置面积74.0万㎡,空置率为35.2%,其中XX年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡,销售27.2万㎡。

  XX年榆林市区商品房均价1646元/㎡,XX年涨至2300元/㎡,XX年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡,XX年1-10月份,高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管XX年下半年以来成交量下降明显,但房价仍未下降且略有上升,这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。XX年特别是二、三季度以来,榆林城区楼市发生强势反弹,从低迷逐步走向火热,5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹,房价平稳上扬。

  经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。XX年--XX年全市累计完成经济适用房85.1万㎡,其中XX年完成22万㎡;XX年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;XX年完成45万㎡,同比增加了148.6%,安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡,小高层均价2300元/㎡,多层均价约1800元/㎡,在房产市场占有较大份额。

  廉租房建设起步较晚。在实物配租方面,榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套),总投资1.17亿元,其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。

  三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

  1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来,我市房地产业进入持续稳定发展期,对经济增长的贡献不断增大。从1998年到XX年,房地产行业年均增长24%,高于国民生产总值的增长速度。1998年到XX年,扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值,可视为对经济增长的间接贡献率,1998年到XX年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。

  2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资,房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大:

  3、房地产业对消费增长的贡献。XX年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%,是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下,扩大内需成为中国经济增长的主要推动力,扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择(见表7):

  4、房地产业对财政收入的贡献。XX年—XX年房地产税收呈平衡增长态势,净增加1976万元,房地产市场销售活跃。XX年房地产税收7116万元,较上年同期减少2742万元。XX年1—10月份,房地产营业税入库9877万元,较去年同期6024万元增长的63.96%。XX年1—10月份,房地产税收总额6256万元,较去年5349万元同比增长16.96%。

  此外,房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。

  从表8可以看出,XX年全市房地产税收占税收总收入的2.87%,房地产税收对全市地方税收贡献较大,XX年房地产税收收入占税收总收入的2.53%,所占比例略有下降。但实际上,与同期相比,净增加了198万元,仍处于上升趋势。进入XX年,受房地产市场下滑的影响,房地产税收全年完成7116万元,占税收总收入的1.18%,较上年同期减少2742万元,所占份额下降了1.35个百分点,下滑幅度较大。XX年1—10月份,房地产行业税收完成6256万元,同比增长16.96%,占税收总收入的1.21%。

  四、对规范我市房地产的几点建议

  促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征:政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展,对于推动榆林经济快速发展,促进区域中心城市建设发挥了重要作用。

  为了加快榆林房地产的健康有序发展,应加强以下几个方面的工作:

  1、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责,对于促进房地产业具有重要意义。

  一是要稳定房价,防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上,把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上,要与我们的经济发展水平相适应,与人民群众的收入水平相一致,保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价,在经济适用住房的建设过程中,既要把握规划建设时机,确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用;又要科学、合理地控制投放数量;既要满足城市低收入价层的住房需求,使他们“住有所居”,享受社会进步和经济发展的成果,又要尊重市场规律,不宜过分扩大保障范围,对房地产市场造成较大影响,破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研,摸清底子,科学合理供给,引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。

  二是定时发布房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信息渠道,用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对榆林的房地产市场进行深入调查研究,通过统计分析,科学掌握购房需求信息,对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布,防止盲目建设,减少社会资源的浪费,有效解决供需矛盾,为房地产业的健康发展提供一个权威、科学的获取信息的平台。

  三是加强对房地产企业的监管。目前,全市共有房地产开发企业129个,其中具有二级资质的开发企业12个,三级资质开发企业31个,四级资质开发企业73个,暂定资质开发企业13个,有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右,且房地产企业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌,提高企业的核心竞争力;另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此,政府要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业,通过资源整合、优势互补、强强联合,使他们的企业做大做强,培养造就几个全省、全国的品牌房地产企业,让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小企业,逐步退出房地产市场或进行转产、资产整合,根据自身的技术和优势,另辟生存发展空间。

  四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处“小产权房”违法用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑,违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律,违反相关政策的违规房产。在国家未出台“小产权房”处理有关政策之前,对已建成并使用的要进行详细登记备案,对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔,以维护正常的房地产开发秩序。

  2、加强土地管理,确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部今年上半年为回应广大网民对房价过快上涨的质疑,调查了全国有代表性的620个房地产开发项目,选取了东部、中部、西部不同的类型,620个案例中,销售房价最高的为45000元/㎡,最低为1130元/㎡,地价占房价最低例为5.3%,最高为58.6%。620个案例地价占房价比例平均为23.2%,356个项目比例在15%-30%之间,其中比例在30%以下的约占总数的78%。土地价格在房价中占有重要比例。因此,一定要加强土地监管,确保土地供需平衡,以抑制房价不合理上涨。一是加大政府宏观调控力度,高度垄断土地一级市场,提高土地统征、储备和管理的能力,搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为,盘活已出让土地,促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照中央有关文件和法律精神,严格按规定收取闲置费,闲置满两年以上的土地要无偿收回,打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。二是规范土地市场,加大对划拨用地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等,对原划拨进行开发的,必须按原土地用途开发;如果要改变用途为经营性用地的,必须由政府收购储备,进行招拍挂出让;对以其他方式变相进行经营性开发的,必须严肃查除,坚决制止此类问题的发生。三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策,防止炒买炒卖土地行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供地,从而稳定地价。五是压缩个人住房贷款,提高房地产公司银行贷款的门槛,从而预防房地产投资过热。六是信息要透明、公开。政府要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。七是加强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批,对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期,通过金融、税收等手段,有效抑制投资需求和超前需求。

  3、开发理念要不断提高,进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念要与榆林发展同步。榆林城市发展的相对滞后性,使其暂时无法与同类发达城市的开发理念直接接轨。鄂尔多斯市现在人均gdp是1万多美元,超过北京、上海,创造了中国的奇迹。鄂尔多斯市除了能源的推动外,以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没。据统计,鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为40%多,远高于榆林房地产业18.7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展,必须首先加快城市发展,让先进的开发城市理念进入榆林,带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必须顺应未来发展的总趋势,走整体性、规模化发展之路。其中,政府必须强化其总体规划功能,否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展,最终整个产业必然朝着品牌化的道路发展,其中尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房市的日益成熟,消费者也是日益理性化,尤其是房地产业本身的特点,决定着消费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以,要想获得消费者的青睐,必须重视品牌在营销中的重要性。随着市民对房地产开发品质要求的提高,房地产企业必须建立服务至上的理念:一方面在深入了解消费者需求的基础上,对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心考虑。另一方面也要完善今后服务意识,做到“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变,进行细致准确的产品定位,并采取多种销售手段,把目光转向售前、售中、售后各个阶段,努力提高服务质量,从而提高产品附加值的创新。

  4、公开税费项目,规范税费征管行为。据有关统计数据显示,土地出让金、税费三项合计流向政府的收入占房地产开发企业总支出的59.42%。据不完全统计,我市共向房地产企业征收的税费共50余项:

  其中一些项目的收取比例弹性较大,这就给某些政府权力部门提供了权力寻租的机会,增大了腐败的可能性,同时也减少了财政收入,加重了企业负担,损害了政府形象。因此,政府要组成清查组,对所有税费项目进行一次清理整顿,对国家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留;对一些地方性或与国家法律、法规、规定相悖的要予以取缔,废除一些不合理的收费项目,减免一些收费项目,以减轻开发商负担,增大房地产企业的投资动力。

  5、加强城市配套建设,提高城镇居民收入,不断提高居民的居住水平。城市配套设施建设,对于推动房地产企业的发展具有重要作用,随着人们的生活节奏的不断加快,对追求生活品质的要求逐步提高,消费者对于住房的社区配套设施的要求也越来越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中,对住房配套问题给序了相当大的关注,买房的同时更加注重了对生活品质的追求。榆林开发区作为区域中心城市建设的重点之一,近年来发展日新月异,但诸如中小学、蔬菜市场、金融等配套设施未能及时跟进,在一定程度上抑制了一部分人买房的积极性。随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的相继投入使用,必将对榆林房地产市场产生积极而深远的影响。城镇居民收入的增加是购房置业的不竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入,不断改善生活质量,提高生活品质。要按照科学发展观的要求,不断增加广大居民的收入,让他们共享改革开放和榆林经济快速发展的成果,不断提高和改善居住的环境和居住条件。

  6、进一步放活二手房交易市场。目前,我市的二手房交易市场还处于初级阶段,规章制度、人员配备、交易场所等还不健全,交易量小,且很不规范,这对于房地产业的发展有重要影响。健康有序的房地产业离不开二手房交易市场的活跃和繁荣。因此,要加强二手房交易市场的建立、工作机构的设立和人员的配备,建立健全完善的规章制度。同时要减免部分税费,以吸引广大居民加入到这一市场上来,不断完善和繁荣这一市场,以推动榆林房地产业的健康有序发展。

  总之,我们要通过不懈的努力,使我市的房地产业发展的政策方向对、政策目标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。要进一步完善房地产开发市场,积极引导房产业向规模化、集约化、品牌化方向发展,为城乡一体化建设和区域中心城市建设做出积极的贡献。

《房地产调研报告4篇.doc》

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